이문휘경 뉴타운 임장, 발전했고 더 발전할 곳

두번째 임장, 이문휘경 뉴타운

 

꾸준히 부동산 책을 읽고 있는 요즘
공통적으로, 부동산 공부는 현장에서 배우는게 많다는 말이 많다. 
요즘 날이 좋아서 놀러가고 싶은 욕구를 꾹 눌러둔채 이문휘경 임장을 갔다. 
 
첫 임장인 성남이 익숙한 동네였다면, 이문휘경은 가끔 1호선 타고 지나가다가 봤지 생소한 동네였다. 
서울 뉴타운 막내격이고, 현재 입주한 아파트와 공사중인 아파트와 향후 개발될 곳까지 혼재되어 있는 장소여서 
두번째 임장지로 결정했다. 
 

 
오늘 임장 코스는 
신이문 역에서 하차 - 이문동 이편한세상 - 래미안 아트리치 - 래미안 라그란데 - 이문아이파트자이 - 이문4구역 - 휘경 SK뷰 - 자이디센시아를 돌아보는 코스이다. 
 
 

이문휘경을 돌아보며

 
신이문역 1번 출구에서 바라본 모습, 아직은 구도심의 느낌이 강하다 
이 길을 쭉 따라가면 래미안 라그란데로 갈 수 있는데, 이편한세상, 래미안아트리치부터 둘러보기로 했다.
 
 

 

이편한세상은 2003년 7월 입주한 곳으로 22년차 구축으로, 전용 59와 84가 주를 이루고 있다.

신이문역에서 내려 아파트까지 가깝기는 하지만 빌라 사이 골목을 지나가야 한다는 점이 단점. 

천지개벽하는 이문동에서 역세권의 아파트로 이문초등학교와 가깝고 단지도 비교적 깨끗했지만

지하주차장과 연결되지 않은 구축이라는 점이 신축 속에서 경쟁력을 갖기에는 어려워보였다.

이번 임장을 하면서 다른 아파트 주민들은 어린 아이를 키우는 젋은 사람들이 많다는 인식을 받았다면, 

이곳은 단지내에 사람도 별로 없고, 분위기가 조금 달랐다.  

 

 

최고가는 평균 11억 1,000이고, 현재 실거래가 평균은 8억 7,333만원

전고점을 회복하지 못했는데, 앞으로 대량의 물량이 쏟아지는 이곳에서 전고점을 회복할 수 있을지 의문이다.

이편한세상 외관, 외관은 깔끔하다. 

 

 

다음은, 석관동 래미안아트리치로 향했다.

이편한세상과 작은 도로를 두고 이문동과 석관동으로 나뉜다.

석관동에 속하면서 거리가 먼 석관초로 배정을 받는다는 점이 아쉽다. 

2019년 2월에 입주한 곳으로 6년차 신축, 1,091세대로 대단지 아파트이다. 

실제로 걸어와보니깐 이편한세상이나 래미안아트리치나 신이문역에서 비슷하게 느껴졌다. 

 

 

전고점 평균 시세는 12억 8,167만원이고, 현재 실거래가 평균은 11억으로 어느 정도 회복을 했다.

 

 

단지 옆으로 주택가가 형성되어 있어서 그런지 보안이 철저했다. 

 

아파트 단지와 근접한 주택가 모습이다. 생각한 것보다는 깔끔한데..오히려 그 점 때문에 개발이 되기는 멀었다는 생각이 들었고, 

석관초를 가기위해서는 이곳을 지나가야 한다는 점이 이 아파트의 단점이 아닐까 싶었다. 

신축, 대단지, 역세권이라는 점을 고려했을 때 가격적인 측면이나 거주만족도는 높을 수 있지만...개발가능성, 학교나 행정구역이 성북구라는 점이 선택을 망설이게 하는 요소가 아닐까 싶다.  

 

 

이제 공사 중인 래미안라그란데와 이문아이파트자이를 둘러보았다. 

 

2025년 1월 입주예정으로 막바지 공사가 한창이다. 

3,069세대로 초대단지 아파트이다. 1년 전매제한으로 매매가 이루어지고 있는데 최근 84의 실거래가는 12억 1,249만원

 

분양가가 10억 9,200만원이고, 주변 아파트 시세나 이문아이파크자이까지 입주하면 상승여력이 있지 않을까 생각한다.

1단지는 신이문역, 2단지는 외대앞역이 가까웠다. 초역세권은 아니지만 경사가 심하지도 않고, 역까지 많이 멀지 않아서 다닐만해보였다. 

공사 중이어서...사실 볼건 별로 없었다. 

 

일부 동은 외벽까지 칠해서 이제 입주가 얼마 안남았다는 점을 실감할 수 있었다. 

아쉬운 점은 아파트 일부는 이문초, 일부는 청량초로 배정을 받는데.... 청량초는 아주 멀다.

등교를 하려면 외대도 지나야하고, 학교앞 상권도 지나야한다는 점은 아마 초등 자녀를 둔 부모라면 망설일 수밖에 없는 요소같다.

 

다음은 이동네 대장으로 평가받는 이문아이파크자이

2025년 11월 입주예정, 4,321세대로 여기 역시 초대단지이다.

초역세권으로 대장일 수밖에 없는 입지다. 

 

전용 84 분양가 12억 599만원으로 높은 분양가라는 이야기를 들었지만 요즘 아파트 시세를 생각하면... 

최근 13억 5,000만원의 실거래도 있었다. 

 

 

열심히 공사중인 모습...실제로 보면 부지가 광활하다.

 

 

이제 외대앞역을 넘어 이문4구역으로 갔다.

지상철이 아니였으면 진정한 천지개벽이 가능했을텐데.... 아쉽다.

이문4구역은 관리처분인가까지 완료된 곳으로 다음에 올 기회가 있다면 지금 모습은 찾을 수 없을 것이다.  

 

골목이 좁긴했지만, 생각보다 깔끔했다. 도로정비도 어느정도 되어 있는 것 같고, 구성남에 비하면 깔끔한 느낌

중랑천과 가깝고, 동부간선도로 지하화도 예정되어 있어서 개발이 된다면 이 구역 대장이 될 것으로 예상된다. 

 

 

다음은, 이문4구역과 도로 하나로 접하고 있는 휘경SK뷰

2019년 6월에 입주한 6년차 신축, 900세대이고, 전용 59, 84, 95가 고루고루 있다. 

 

전고점은 평균 13억 7,250만원이었는데 최근 실거래가 평균은 10억 9,000만원으로 아직 회복을 다하지는 못했다.

아파트 자체는 좋지만, 솔직히 아직은 이문4구역 분위가 좋지 않다. 디센시아가 들어오고 이문4구역까지 개발이 완료되면

충분히 상승여력은 있어보여서 투자가치가 있어보인다. 

송희구 작가 강의를 들을때 많이 나온 휘경SK뷰, 왜 추천하는지는 실제로 와보니 느낄 수 있었다.  

 

 

마지막은 휘경자이디센시아

2025년 6월 입주예정, 1,806세대로 대단지 

20평대가 주를 이루고 있고, 지상철 노선을 2개나 끼고 있어서 단지 모양이 애매하다.

 

 

전용 84 세대수가 많지 않아서 가격비교의 의미가 크진 않지만

분양가는 9억 7,600만원, 최근 실거래는 11억이다. 

 

 

외대앞역에서 바라본 자이디센시아, 초초초역세권이다. 

 

마치며

 

이문휘경은 개발될 수밖에 없는 곳이라는 생각이 들었다. 지금도 충분히 개발되고 있지만 더 개발될 곳.

뉴타운답게 대규모 개발이 이루어지다보니 서울에서는 보기 힘든 대단지 아파트가 구축되어 투자가치가 있어보였다.

 

다만...모든 것을 만족시킬 수는 없었다.

입지에서 중요한 교통, 교육이 아쉬워보였다.

외대앞 도로는 라그란데, 아이파크자이가 입주했을 때 교통량을 감당할 수 있을지 의문이고, 

학군이 좋지 않은 동네일뿐만 아니라 일부 아파트를 제외하고는 초등학교조차 멀어서 어느 정도의 한계가 있어보였다.

 

분명 아쉬운 점은 있지만 미래가 더 기대되는 곳으로 생각된다.